Huis kopen in Spanje: overzicht en eerste stappen

Financiën: wat kost kopen in Spanje echt?

Naast de aankoopprijs zijn er diverse eenmalige en doorlopende kosten waarvan je je bewust moet zijn. Hieronder een beknopt overzicht met gebruikelijke percentages en schattingen.

Kostenpost	Percentage / Richtlijn	Uitleg
Overdrachtsbelasting (ITP) – bestaande woning	8% – 11,5%	Verschilt per regio; geldt bij aankoop van tweedehands woningen.
Btw (nieuwbouw)	10% (plus stempelrecht)	Bij nieuwbouw betaal je BTW (IVA) in plaats van ITP; extra kosten zoals stempelrecht kunnen gelden.
Notariskosten	1% – 2%	Voor de akte van levering (escritura); tarief afhankelijk van prijs en notaris.
Registratie (Registro de la Propiedad)	0,5% – 1%	Registratie van eigendom; beschermt tegen latere aanspraken.
Advocaat / juridische checks	€1.000 – €3.000	Essentieel voor due diligence, onderzoek naar lasten en vergunningen.
Makelaar	2% – 5% (soms door verkoper)	Commissie afspraken verschillen; veel Spaanse verkopers werken met lokale makelaars.
Hypotheekkosten	Variabel	Taxatie, advies, bankkosten; Spaanse banken financieren doorgaans 60%-70% voor niet-residenten.

Praktische hypotheek- en financieringstips

• Eigen geld: reken op 30% – 50% eigen inbreng als je geen Spaanse residente bent (banken zijn terughoudend).
• Valutarisico: hypotheek in euro’s is standaard; als je inkomen in een andere valuta hebt, denk aan risico’s.
• Vergelijk banken: Spaanse banken bieden verschillende voorwaarden; vraag lokale offertes én een Nederlands adviseur voor vergelijking.
• Kosten meerekenen: zorg dat de totale aankoopkosten (belasting, notariskosten, registratie, advocaat) in je budget passen.

Juridische stappen en documenten

De juridische kant is cruciaal. Fouten of nalatigheden kunnen later veel geld en stress kosten.

Essentiële documenten en handelingen

• NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero): essentieel voor aankoop, openen bankrekening, betalen belastingen.
• Acta van eigendom / Nota Simple: geeft juridische situatie van het pand weer; vraag deze op bij het Registro de la Propiedad.
• Certificado de Deudas con la Comunidad: bewijs dat er geen openstaande vorderingen zijn bij de VvE (comunidad).
• Certificado energético: energieprestatieverklaring sinds 2013 verplicht bij verkoop.
• IEF/IBI en andere belastingen: controleer of lokale onroerendezaakbelasting (IBI) en afvalheffingen zijn voldaan.
• Nota simple en lastenonderzoek: laat door een advocaat checken op hypotheken, beslag, erfdienstbaarheden en bouwvergunningen.

Notaris en registratie

De koop wordt definitief bij de ondertekening van de notariële akte (escritura). De notaris is een onafhankelijke ambtenaar: zorg dat alle voorwaarden correct zijn opgenomen. Na ondertekening volgt inschrijving in het kadaster (Registro), wat eigendom officieel maakt.

Processtappen — praktische volgorde

• Download ons gratis E-Book
• Oriëntatie en selectie regio
• Voorlopige zoekopdracht en financiën checken (pre-approval)
• Bezichtigingen of virtuele tours
• Aanbod / reserveringsovereenkomst (opzet van contract door advocaat)
• Due diligence (juridische checks, nota simple, belastingen)
• Financiering rondmaken / deposito
• Ondertekening bij notaris en betaling restbedrag
• Registratie en overdracht sleutels

Veelvoorkomende valkuilen en hoe ze te vermijden

• Geen advocaat inhuren: risico op verborgen schulden of illegale uitbreidingen. Altijd juridisch laten controleren.
• Onderhandelen zonder marktkennis: vergelijk recent verkochte prijzen in de buurt; gebruik lokale makelaar of taxateur.
• Verschillen tussen nieuwbouw en tweedehands: nieuwbouw brengt BTW en garanties mee; tweedehands vereist intensiewer due diligence.
• Geen rekening houden met VvE-kosten: gemeenschapskosten kunnen hoog zijn, vooral bij appartementen aan de kust.
• Culturele misverstanden: termen en procedures verschillen; werk met lokale professionals die Nederlands of Engels spreken indien nodig.

Levensonderhoud en vaste lasten

Na aankoop heb je maandelijkse lasten: IBI (onroerendezaakbelasting), gemeenschapskosten, verzekeringen, nutsvoorzieningen en onderhoud. Houd rekening met seizoensinvloeden: toeristische gebieden hebben hogere onderhouds- en beheerlasten als je het verhuurt.

Checklist vaste lasten

• IBI (onroerendezaakbelasting)
• Gemeenschapskosten (comunidad)
• Verzekering (woning, brand, aansprakelijkheid)
• Water, elektriciteit, gas
• Afvalheffingen en riool
• Onderhoud tuin/zwembad en schoonmaak

Praktische tips voor aankoop en integratie

• Bezoek meerdere keren: andere seizoenen geven beter beeld van buurt en geluidsoverlast.
• Leer basis Spaans: ook eenvoudige woordenschat verkleint misverstanden en helpt bij integratie.
• Lokale contacten: bouw een netwerk met buren, de VvE en lokale ambtenaren.
• Verhuurregimes checken: als je wilt verhuren, check lokale regels en vergunningen (toeristische licenties variëren sterk).
• Controleer infrastructuur: bereikbaarheid, medische voorzieningen en scholen zijn belangrijk bij permanent wonen.

Samenvattend: praktische roadmap

Huis kopen in Spanje vereist zowel emotionele afweging (levensstijl, klimaat) als nauwkeurige voorbereiding op financieel, juridisch en praktisch vlak. Begin met een helder doel, zorg voor voldoende eigen middelen, huur lokale juridische en fiscale expertise in en controleer alle documenten grondig. Bezoek de regio buiten het hoogseizoen, reken met aanvullende belasting- en registratiekosten en maak een realistische planning voor vaste lasten en onderhoud.

Met deze stappen kun je de balans vinden tussen droom en realiteit en de aankoop van een woning in Spanje veilig en verstandig afronden.